Durée de validité du diagnostic de performance énergétique (DPE)
Depuis 2006, les vendeurs et bailleurs d’un lot sont dans l’obligation de fournir à l’acquéreur ou au locataire un diagnostic de performance énergétique. Il en découle que chaque logement peut être classé dans une catégorie en fonction de sa consommation en énergie. Comme pour les biens électroménagers, les logements peuvent être classés de la catégorie A (peu énergivores) à la catégorie G (très énergivores), pour permettre d’avoir une idée de la consommation énergétique du logement. Le décret n°2011-413 du 13 avril 2011 est venu préciser la durée de validité du DPE en modifiant l’article R.134-4-2 du code de la construction et de l'habitation. Désormais, et en application immédiate de ce texte, la durée de validité est fixée officiellement à 10 ans. De ce fait, en cas de mutations multiples dans un tel délai, il semblerait qu’il ne soit pas nécessaire de faire procéder à un nouveau diagnostic.
De nouvelles mesures en vigueur au 1er janvier 2012 visant à l’amélioration du DPE (diagnostic de performance énergétique).
Le DPE, obligatoire en cas de vente et de mise en location depuis le 1er janvier 2011, est un diagnostic controversé qui a fait récemment l’objet d’une étude et de 6 propositions visant à améliorer son efficacité.
Vous trouverez dans notre Revue 86 du 3ème trimestre 2011 (en cours d'édition) un article de la rubrique "Actualité juridique" consacré à cette question.
Diagnostic Mérule : pas d’insertion dans le dossier de diagnostics techniques
Début mars 2011, Benoist Apparu, secrétaire d’Etat auprès de la Ministre du Logement a été interrogé sur la possibilité de réaliser un nouveau diagnostic portant sur la détection demérules (un des champignons les plus dangereux qui infestent les bois des maisons).
Au vu de la particularité de l’apparition de ces champignons, le secrétaire d’Etat au logement écarte pour le moment l’obligation générale de réaliser un tel diagnostic et donc son insertion dans le dossier de diagnostics techniques en cas de vente d’un lot de copropriété en invoquant un rapport réalisé en 2006 par le ministère et l’Agence Nationale de Habitat qui précise que « les mérules ne peuvent infester une maison bien conçue et normalement entretenue » (http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-101798QE.htm).
En effet, les mérules font leur apparition en présence d’un taux d’humidité anormalement élevé des structures en bois, consécutif, soit à un défaut de construction soit en cas de travaux de réhabilitation mal exécutés (par exemple, enduits étanches intempestifs, obturations des ventilations, etc).
Il reste donc conseillé non seulement d’entretenir son bien, mais également de respecter certaines pratiques (qu’il est possible de retrouver dans le guide issu du rapport précité : http://www.anah.fr/fileadmin/anahmedias/Textesetpublications/48P_MERULES.pdf) en cas, notamment de réhabilitation.
Nouveau diagnostic : le Diagnostic de Performance Internet
En mars 2011, le Sénateur de l’Eure a demandé au Sénat s’il ne serait pas opportun de mettre en place un diagnostic performance internet obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien immobilier en sus des divers diagnostics techniques déjà existants (Question écrite n° 17673 de M. Hervé Maurey (Eure - UC), publiée dans le JO Sénat du 17/03/2011 - page 635). En effet, la connexion à Internet grâce aux nouvelles techniques de l’information et de la communication est désormais essentielle, et il apparaît indispensable aujourd’hui de pouvoir se raccorder aux réseaux Internet depuis son domicile. Savoir à l’avance au moyen d’un diagnostic quelles sont les possibilités de raccordement du logement à acquérir au réseau internet serait sans aucun doute un atout supplémentaire justifiant la valeur du bien à vendre.
Cependant, et même si certains professionnels proposent dès à présent un tel diagnostic, le secrétariat d'État chargé du logement, Benoist Apparu a refusé l’obligation de réaliser un tel diagnostic performance internet estimant que « la qualité des lignes de communication électroniques n’est pas intrinsèque au logement, mais dépend, entre autres, de la longueur de la ligne, entre le logement et le central téléphonique », ce sur quoi l’occupant n’a « aucun moyen d’action pour l’amélioration de la ligne téléphonique existante » (Réponse du Secrétariat d'État chargé du logement, publiée dans le JO Sénat du 26/05/2011 - page 1399).
Il a considéré que les opérateurs de communication actuels proposent des tests gratuits d’éligibilité des lignes qui suffisent à ce jour pour connaître les services internet accessibles.
Il ressort donc de ces débats que les propriétaires vendeurs et/ou bailleurs pourront fournir un tel diagnostic mais qu’ils n’ont aucune obligation de le faire.
LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
Chapitre I –Diagnostics concernant les parties communes
Les diagnostics suivants sont réalisés par le syndic sous le contrôle du conseil syndical de la copropriété ou du conseil d’administration de l’A.S.L.
AMIANTE
(Décrets du 7 février 1996, du 12 septembre 1997, et arrêté du 22 août 2002, décret du 13 septembre 2001, décret du 3 mai 2002)
Un diagnostic amiante doit être établi en trois circonstances distinctes : état des lieux amiante (Dossier technique amiante), travaux à entreprendre, projet de démolition. La méthodologie est plus stricte en cas de travaux et de démolition.
TERMITES
Comment se rendre compte d'une attaque d'insectes à larves xylophages ?
Le responsable d'immeubles ne peut se rendre compte de la présence d'insectes avant que la première génération d'insectes ne soit sortie. Quelques orifices de sorties, peu nombreux et épars, donnent l'alerte. Les générations suivantes feront plus de traces. Des coulures de sciure filtrent au travers des pores du bois ou coulent depuis de petits trous. Il se peut même que vous les entendiez creuser. Tic tac, un copeau à droite, un copeau à gauche, tic tac.
PLOMB - nouvelle réglementation
Peintures au plomb.
La législation relative à la recherche de peintures au plomb dans l’habitat vient d’être entièrement modifiée par un décret et quatre arrêtés en date du 25 avril 2006. Outre les nouvelles obligations qui s’imposent dorénavant aux propriétaires bailleurs, la réglementation concerne aussi les immeubles soumis au statut de la copropriété. Elle vise aussi bien, et comme par le passé, les parties privatives, mais également, et ceci est nouveau, les parties communes. L’ensemble de ces dispositions est applicable depuis le 27 avril 2006.
Tout copropriétaire vendant son lot est tenu d’annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, un constat de risques d’exposition au plomb (appelé CREP) si le bien fait partie d’un immeuble construit avant le 1er janvier 1949. Par le passé, le document à délivrer avait pour dénomination l’état des risques d’accessibilité au plomb (appelé ERAP) et il ne devait être fourni par le vendeur que si d’une part, l’immeuble avait été construit avant le 1er janvier 1948 et si d’autre part, ce dernier était situé dans une zone délimitée à risque par arrêté préfectoral.
Le CREP doit avoir été établi depuis moins d’un an à la date de la promesse ou de l’acte authentique. S’il révèle l’absence de plomb ou une concentration de plomb inférieure au seuil fixé par les textes, le constat reste valable pour chaque mutation successive du lot concerné. Il n’y a donc pas lieu d’établir un nouveau document.
Enfin, la recherche, qui doit être réalisée par un professionnel couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle, ne porte que sur le lot objet de la vente.
Les parties communes des immeubles en copropriété sont elles aussi visées par le nouveau dispositif.
Tout syndicat de copropriétaires doit obligatoirement faire établir un CREP avant le 11 août 2008. Par ailleurs, un CREP devra être établi avant la réalisation de tous travaux de nature à provoquer une altération substantielle des revêtements. L’altération des revêtements est considérée comme substantielle lorsqu’au moins une des conditions suivantes est vérifiée : - création d’ouverture ou travaux sur huisserie (modification, rénovation ou remplacement) ; - seuil de 20 m² de surface cumulée des revêtements de mur ou de plafond susceptible d’être altérée ; - seuil de 25 mètres linéaires lorsque les travaux portent de manière sélective sur des plinthes, tuyauterie, radiateurs, rambardes, mains courantes, balustres, limons, crémaillères, marches et contremarches.
EVALUATION DES RISQUES PROFESSIONNELS
(Document Unique d'Evaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs)
Décret du 5 novembre 2001 et circulaire N°6 du 18 avril 2002 (Direction des relations du travail)
Les syndicats de copropriétaires, comme tous les employeurs, lorsqu’ils emploient au moins un salarié, doivent établir, à compter du 8 novembre 2002 et tenir à jour, au moins une fois par an, "un document unique" dans lequel sont transcrits les résultats de l’évaluation des risques encourus par les travailleurs pour leur santé et leur sécurité. Toute modification dans l’aménagement de l’immeuble, susceptible de modifier les conditions de travail, l’hygiène ou la sécurité des employés, doit entraîner une mise à jour de ce document, qui doit être tenu à disposition des salariés, du médecin du travail, de l'inspection du travail et des agents des services de prévention des organismes de sécurité sociale. Si ce document est obligatoire depuis novembre 2002, il n’est pas nécessaire de faire appel à un "spécialiste" pour l’établir. Le conseil syndical (ou le conseil d’administration) et son président, le syndic bénévole, sont les mieux placés pour définir les risques que peut courir le personnel de leur ensemble immobilier.
LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
Chapitre II – Diagnostics concernant les parties privatives
Voir notre dossier central - Revue n°72 d'avril 2008.
LES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
Chapitre III – Dossier unique et professionnels certifiés
- 3/1 Le dossier unique de diagnostic technique
L’article 18 de l’ordonnance du 8 juin 2005 (titre VII du livre II du code de la construction et de l'habitation Art. L. 271-4. - I.) dispose, que, lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, il est constitué "un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, qui est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges".
Ce dossier comprend:
- 1° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;
2° L'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code ;
3° L'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 du présent code ;
4° L'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du présent code ;
5° Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, l'état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du présent code".
7° L’état de l’installation intérieure d’électricité.
8° Le certificat de conformité du raccordement au réseau collectif d’assainissement des eaux.
- 3/2 La qualification des professionnels (CCH art.L.271-6 et R 271-1)
Depuis le 1er novembre 2007, la compétence personnelle des diagnostiqueurs immobiliers (et non de leur entreprise) doit être certifiée par un organisme accrédité auprès du Comité français d’accréditation (C.OF.R.A.C.) pour tous les diagnostics, à l’exception du mesurage de la loi Carrez et de l’état des risques naturels et technologiques (ERNT). Les professionnels doivent présenter des garanties de compétence et disposer d'une organisation et de moyens appropriés. La certification est délivrée par diagnostic et par technicien pour une durée de 5 ans.
Faire appel à un diagnostiqueur non certifié entraîne des sanctions pénales (amende de 1 500€) et civile (diagnostics invalidés). Il est donc primordial de vérifier certification et assurance auprès des organismes les ayant délivrées.
Les copropriétaires doivent s'adresser à une entreprise susceptible d'être pérenne. La disparition de cette dernière lors de la survenance du risque non diagnostiqué, peut entraîner la non couverture du sinistre par la compagnie d'assurance qui couvrait l'entreprise au moment du diagnostic.
- 3/3 Assurance (CCH art.R271-2)
Le professionnel est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Le montant minimum des garanties doit être de 300 000 € par sinistre et de 500 000 € par année d’assurance.
- 3/4 Indépendance (CCH art.L.271-6)
Le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents de diagnostic.
- 3/5 Attestation sur l’honneur (CCH art.R.271-3)
Le professionnel doit remettre une attestation sur l’honneur que toutes les conditions (compétence, organisation, assurances, indépendance) nécessaires à l’établissement des diagnostics sont remplies.
Le syndic, le propriétaire vendeur ou bailleur, doivent se faire remettre : l’attestation d’assurance du diagnostiqueur, sa certification personnelle de moins de 5 ans et une attestation sur l’honneur.
Il est difficile d’estimer en France le risque lié au parc immobilier destiné à l’habitat. Il est certain que la plupart des logements anciens ne sont pas en conformité avec les normes les plus récentes et que certains sont dangereux. Environ 10 % pourraient être considérés comme dégradés. Les diagnostics techniques constituent un bon préalable pour informer et inciter les propriétaires à investir dans l’amélioration de la qualité et de la sécurité du bâti et des logements eux-mêmes. Malheureusement, certains diagnostics, par exemple le DPE, sont encore trop approximatifs et les procédures auxquelles ils obéissent, insuffisamment rigoureuses. Dans la mesure où l’obligation de diagnostic est récente, la population des diagnostiqueurs est encore hétérogène en termes de compétence et de rigueur (voir l’étude du mensuel "Le Particulier" de mars 2008) et devra être mieux contrôlée. Il faut espérer que les mesures étudiées dans le cadre du grenelle de l’environnement répondront à ces questions de manière plus directive. Il reste aux copropriétaires à s’intéresser de très près aux différents diagnostics, notamment ceux relatifs aux parties communes, pour éviter, d’une part, les abus de certains syndics, qui les multiplient sans nécessité, et d’autre part et surtout, mieux appréhender et mieux prévenir les risques que comportent leurs immeubles.
