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Travaux d’étanchéité sur un balcon qualifié de partie privative

Le syndic de notre copropriété a réparti le coût des travaux d’étanchéité réalisés sur un balcon entre tous les copropriétaires alors que le règlement de copropriété stipule que sont des parties privatives « les cloisons, … les fenêtres ,… les balcons et balconnets » et que sont des parties communes « les fondations, les gros murs de refend et de façade, les ornements extérieurs à l’exception des gardes corps, … balcons ,… ». De plus, le syndic n’a ni consulté l’assemblée générale avant d’entreprendre ces travaux, ni même le conseil syndical, prétextant de l’urgence de la situation. Pouvez-vous me confirmer que le syndic a eu tort de procéder de cette manière ?  

Si les balcons de l’immeuble sont qualifiés par le règlement de copropriété de parties privatives et ce, dans leur intégralité, c’est-à-dire dans leur partie superficielle et gros œuvre. Leur entretien et leur réparation incombent ainsi à leur propriétaire. À toutes fins utiles, nous vous rappelons que c’est au règlement de copropriété que revient le soin de qualifier les balcons soit de partie intégralement commune, soit de partie commune avec jouissance exclusive, soit de partie intégralement privative, soit enfin de les ventiler en partie commune pour le gros œuvre et en partie privative pour le revêtement, l’ensemble de ces qualifications étant admis par la jurisprudence. À titre d’exemple, la Cour de cassation a validé une clause d’un règlement de copropriété classant les balcons dans leur intégralité parmi les parties privatives (Cass., 28 mars 1990). De ce fait, et en présence de clauses aussi claires, le syndic ne peut pas mettre le coût des travaux d’étanchéité d’un balcon à la charge du syndicat, sauf à ce que ces problèmes d’étanchéité proviennent de parties communes (fissures dans le mur de façade par exemple).  

En outre, il faut souligner que dans l’hypothèse où les travaux auraient incombé au syndicat, le syndic ne pouvait pas, même en cas d’urgence, les faire réaliser sans consulter au préalable le conseil syndical (bien que son avis ne soit pas liant) et convoquer ultérieurement une assemblée générale dont le but était de ratifier cette initiative. En effet, n’est-il pas disposé à l’article 37 du décret du 17 mars 1967 que « Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. Par dérogation aux dispositions de l’article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux ». Seule l’urgence permet au syndic de procéder de cette manière. Or, et jusqu’à preuve du contraire, celle-ci n’a pas été démontrée dans votre cas. Bien entendu, la notion “d’urgence” n’a pas été définie par le législateur. Elle est donc appréciée au cas par cas par les juges. Par ailleurs, le conseil syndical n’a pas été avisé de cette intervention et aucune assemblée générale n’a été convoquée à ce jour. Les copropriétaires sont donc en droit de refuser de payer les appels de fonds présentés par le syndic.

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Réparation d’une canalisation située dans les appartements

Des travaux doivent être effectués sur la canalisation principale des eaux usées qui traverse la salle de bains des copropriétaires. Mais plusieurs d’entre eux s’opposent à la réalisation de ces travaux car, pour des raisons d’esthétique, ils ont dissimulé cette canalisation derrière un coffrage inamovible. Il faudrait donc casser le carrelage pour y accéder. Cette argumentation est-elle valable et, dans le cas d’une réponse négative, la copropriété doit-elle prendre en charge le coût de la réparation de ces ouvrages personnels ?  

Un arrêt de la cour de cassation en date du 17 janvier 1996 précise que "Au nom du principe de libre accès de tous aux parties communes et éléments d'équipement commun, chaque copropriétaire doit permettre à la copropriété d'accéder aux éléments d'équipement commun situés dans son lot privatif". Ainsi, il n'est pas possible de dissimuler une canalisation derrière un coffrage inamovible. Si tel est le cas, il faudra malheureusement le casser et les assurances ne remboursent pas ce type de dommages.

Arrêt cour de cassation

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  • Revue 93