Courrier des lecteurs
QUESTIONS FREQUENTES
Notre copropriété, bien que n’ayant pas de travaux urgents à l’heure actuelle, doit prévoir au cours des prochaines années des travaux d’entretien et d’amélioration. J’apprends que le taux réduit de TVA à 5,5% ne pourra pas être reconduit à la fin d’année 2010. Dois-je envisager d’engager de façon urgente en 2010, les travaux pour les 2 années à venir?
Les travaux portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA à 5,5% (au lieu de 19,60%) jusqu’au 31.12.2010 (cf. art. 279-0 bis du code général des impôts, directive 2006/18 du CE du Conseil du 14 février 2006 modifiant la directive 77/388/CEE en ce qui concerne les taux réduits de taxe sur al valeur ajoutée).
Le champ d’application de ce dispositif est limité aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur les locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de 2 ans (sauf si les travaux sont urgents, comme par exemple des travaux de plomberie en cas de fuite, ou de serrurerie en cas d’effraction, etc.),et à certains éléments d’équipement facturés par l’entreprise.
Si les travaux portent sur les parties communes d’une copropriété, le taux réduit de TVA s’appliquera si l’immeuble comprend plus de 50% de locaux à usage d’habitation.
Sont exclus en particulier :
- les travaux réalisés sur une période de deux ans au plus qui concourent à la création d’un immeuble neuf,
- les travaux de nettoyage, d’aménagement et d’entretien des espaces verts,
- l’acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d’installation ou de remplacement du système de chauffage ou des ascenseurs notamment (cf. art. 30-00 A de l’annexe IV du code général des impôts).
Pour bénéficier de cette mesure, le syndicat de copropriétaires (ou le propriétaire, ou le locataire, ou encore l’occupant) doit attester que les travaux respectent les conditions ci-dessus requises en remplissant l’un des formulaires téléchargeables sur le site internet des impôts (cf. www.impots.gouv.fr) avant de le remettre au prestataire chargé de réaliser les travaux au plus tard avant la facturation.
Il devra conserver une copie de l’attestation (et une copie de toutes les factures ou notes émises par les entreprises prestataires) jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la réalisation des travaux.
Il serait solidairement tenu au paiement du complément de TVA si les mentions portées sur l'attestation s'avéraient inexactes de son fait.
Au-delà de 2010, le renouvellement de ce dispositif fiscal dépendra des décisions de l’administration française et des instances européennes. En période de crise économique et de réduction des charges de l’état, rien ne permet d’assurer aujourd’hui que cette mesure sera reconduite. La décision pourrait d’ailleurs être liée à la suppression d’autres niches fiscales (par exemple, le taux réduit de TVA applicable dans le domaine de la restauration).
En cas de non reconduction, on peut cependant imaginer que la quote-part du copropriétaire concernant des travaux taxés à 19,6%, pourrait être, en contrepartie, déductible des revenus de ce dernier.
En l’état, il faut donc rester vigilant, ne pas céder à la panique qui conduirait à exécuter des travaux non urgents avant fin décembre 2010.
Omission de la reproduction des dispositions de l’article 42 alinea 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la notification des decisions du proces-verbal d’assemblee generale
En ma qualité de syndic, je m’interroge sur les conséquences de l’omission de la reproduction des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans la notification des décisions du procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires défaillants ou opposants.
Peut-on suppléer l’oubli de cette formalité postérieurement ?
Aux termes de l’article 18 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 : la notification des décisions du procès-verbal de l’assemblée générale à chaque copropriétaire défaillant ou opposant doit « reproduire le texte de l’article 42 (al.2) » de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »
L’enjeu de la question est qu’à défaut de reproduire intégralement ces dispositions, le délai de forclusion de deux mois ne court pas, et l’assemblée peut être contestée pendant 10 ans (cf. art. 42 al. 1 de la loi de 1965) (CA Paris 23ème ch. B. 19 janv. 2006 Juris-Data n°2006-291303, AJDI 2006, p. 390).
La reproduction de ces dispositions dans la notification est donc une formalité substantielle.
Toutefois, il est possible de suppléer « l’oubli de cette formalité » « par l’envoi d’un courrier postérieur adressé au(x) copropriétaire(s) opposant(s) ou défaillant(s) par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (cf. article 64 du décret de 1967), mais il faudra veiller à ce que cette notification tardive « reproduise le texte même de l’article 42 alinéa 2 » de la loi de 1965 (cette position a été admise par la CA Paris 23ème ch. 19 janv. 2006, Loyers et Copr. Juin 2006, n°135 p. 20).
Convocation d’une assemblée générale et notion d’urgence
Syndic bénévole d’une petite copropriété, je m’aperçois que mon mandat se termine dans dix jours. N’ayant pas eu le temps de convoquer une assemblée générale plus tôt, puis-je exceptionnellement en réunir une dans un délai inférieur au délai légal de vingt jours en invoquant l’urgence de la situation afin d’éviter la nomination d’un administrateur provisoire ?
Légalement un délai de 21 jours doit s’écouler entre l’envoi des convocations et la tenue de l’assemblée générale. La seule exception qui est prévue par les textes et qui permet à un syndic de convoquer une assemblée générale dans un délai inférieur à 21 jours est l’urgence de la situation. Bien que cette notion nécessite une appréciation au cas par cas, votre copropriété semble bien être dans ce cas compte tenu de la situation que vous décrivez. En particulier, il s’avère urgent que la copropriété soit dotée d’un syndic pour éviter la nomination d’un administrateur provisoire. Le plus important est que les convocations soient envoyées avant que votre mandat n’arrive à son terme, même si dans l’idéal il faudrait que l’assemblée générale se tienne avant ce terme. Aucun délai d’urgence n’étant prévu par la loi, il n’est pas interdit de convoquer sous 8 ou 10 jours par exemple. En outre, et en l’état actuel de la jurisprudence, il est clairement précisé que l’opportunité de convoquer d’urgence une assemblée et l’évaluation du délai de convocation doivent être appréciés par le syndic lui-même en fonction des circonstances. Par exemple, il a été jugé qu’il pouvait y avoir urgence en raison de la proximité des vacances (Cass, 3e civ, 12 juin 1991). Pour évaluer le degré d’urgence, les tribunaux s’attachent à vérifier dans chaque cas que le droit fondamental de chaque copropriétaire à participer à l’assemblée ou à bénéficier d’un délai de réflexion suffisant n’a pas été violé par une convocation précipitée que rien n’imposait véritablement (Cass, 3e civ, 30 mars 2005). Il y a donc lieu de distinguer l’urgence de convenance et l’urgence véritable qui doit concerner la copropriété toute entière et ne pas s’apprécier au regard de la demande faite par un copropriétaire dans son intérêt particulier (CA Paris, 23e ch, 15 avril 1992). La preuve de l’urgence incombe au syndic (CA Paris, 23e ch, 7 mars 1997).
ASL et non mise à jour des statuts
Je suis coloti dans une ASL et je m’interroge sur l’absence de mise à jour de ses statuts. En effet, alors que la législation imposait de réaliser cette opération avant le 6 mai 2008, l’ASL n’a toujours rien entrepris en ce sens. Je désire ainsi savoir si l’association syndicale est passible d’une sanction.
D’après l’article 60-I alinéa 2 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, « A l’exception de celle des ASL, la mise en conformité est approuvée par un acte de l’autorité administrative ou, à défaut d’approbation, et après une mise en demeure adressée au président de l’association et restée sans effet à l’expiration d’un délai de 3 mois, l’autorité administrative procède d’office aux modifications statutaires nécessaires ». Ainsi, la contrainte consistant, pour le préfet, après une mise en demeure, à faire procéder d’office à la mise à jour des statuts n’a vocation à s’appliquer qu’aux Asa et ASCO. Par contre, les ASL sont exclues de ce dispositif. Cela a d’ailleurs été confirmé par une Réponse ministérielle du 16 avril 2009 (JO Sénat, page 549). Dans votre cas, il serait intéressant que vous alertiez le président de l’ASL de cette obligation de mise à jour afin que les nouveaux statuts soient rédigés et enregistrés en préfecture. Mais l’absence de mise à jour n’empêche toutefois pas les nouvelles règles édictées par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et son décret d’application du 3 mai 2006 de s’appliquer au sein de l’ASL (par exemple, alors que de très nombreux statuts prévoient, en cas de démembrement de propriété, que c’est l’usufruitier qui représente valablement le nu-propriétaire, l’Ordonnance de 2004 stipule le contraire sauf si le nu-propriétaire est d’accord pour que se soit l’usufruitier qui continue de le représenter).
Départ d'un copropriétaire en cours d'assemblée
Lors de l’assemblée générale, un copropriétaire est parti avant la fin de la réunion sans le signaler aux membres du bureau. Etant en charge de la rédaction du procès-verbal, comment dois-je comptabiliser ses voix ?
Lorsqu’une personne part en cours d’assemblée générale, elle doit le faire savoir au président de séance afin qu’elle ne soit plus considérée comme présente, mais comme absente non représentée pour toutes les résolutions votées après son départ (sauf si elle donne un pouvoir de vote à un copropriétaire). Dans une telle hypothèse, ses voix ne sont plus prises en compte dans le décompte des voix « votantes ». Mais si la personne ne signale pas son départ, la jurisprudence considère (Cass, 5 octobre 1994) qu’elle est toujours présente et qu’elle est censée avoir voté en faveur des résolutions soumises au vote après son départ, puisque de manière générale, le nombre de voix « pour » se déduit de la différence entre le total des voix « contre » ou « abstention » et le nombre de voix présentes ou représentées. Toutefois, il ne s’agit que d’une présomption admettant la preuve contraire de la part du copropriétaire intéressé.
Calcul des charges récupérables par le syndic
Je suis syndic bénévole d’une copropriété dont certains lots sont loués. Or, et à plusieurs reprises, il m’a été demandé, par les copropriétaires-bailleurs, de différencier dans les appels de fonds, les charges imputables au propriétaire et celles imputables au locataire. Suis-je dans l’obligation de procéder de cette manière ?
Contrairement à ce que tendent à penser certains copropriétaires-bailleurs, il n’existe aucune obligation, à la charge du syndic, de calculer pour leur compte le montant des sommes dont ils sont en droit de demander le remboursement à leurs locataires. En effet, et selon une jurisprudence constante, « Le contrat de location ne crée juridiquement de rapports contractuels qu’entre le bailleur et son locataire. Ce contrat reste ainsi étranger à la copropriété, avec laquelle le locataire n’a aucun lien de droit « (Cass, 3e civ, 5 juin 1991). Les clauses du bail sont donc inopposables au syndicat des copropriétaires (CA Paris, 23e ch B, 14 juin 2001) et « seul le copropriétaire reste débiteur des charges vis-à-vis du syndicat » (CA Paris, 20 janvier 1983). Ainsi, si on ne peut parler d’obligation, il n’est pas interdit, néanmoins, à un syndic, d’accepter de réaliser cette prestation en faveur d’un bailleur.
Ouverture d'un compte séparé
Voulant changer de banque, le nouvel établissement contacté m’a demandé de déposer une demande d’enregistrement d’association auprès de la Sous-Préfecture. Quelques jours plus tard, j’ai reçu de la part de la Perception un courrier m’indiquant un numéro de SIRET et une inscription INSEE. Cette procédure est-elle normale ?
Conformément aux dispositions de l’art.14 de la loi du 10 juillet 1965 régissant les immeubles bâtis soumis au statut de la copropriété, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ». Il est donc évident que le syndicat des copropriétaires n’est ni une association soumise à la loi de 1901, ni une société commerciale. De ce fait, votre banquier vous a demandé de faire un acte sans valeur juridique puisqu’un syndicat de copropriétaires existe de fait sans l’accomplissement de formalité particulières de publicité dès lors que deux lots sont attribués à deux personnes différentes. Votre règlement de copropriété est là pour en témoigner.
Obligations comptables
Je suis trésorier d’une association syndicale libre et j’aimerais savoir si le plan comptable dont il est fait mention dans de nombreuses revues et issu du décret du 14 mars 2005 trouve à s’appliquer aux A.S.L.
La législation propre aux ensembles immobiliers soumis au statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) n’est pas applicable aux associations syndicales libres (loi du 21 juin 1865 , décret du 18 décembre 1927 et ordonnance du 1er juillet 2004), sauf à ce que celles-ci décident de la transposition de ces règles dans leurs statuts.
Révocation du syndic
L’ensemble des copropriétaires n’étant pas satisfait du travail accompli par le syndic, nous envisageons de mettre fin à son mandat avant le terme initialement prévu dans son contrat. Nous savons qu’une telle décision ne peut être prise que dans le cadre d’une assemblée générale et à la majorité de l’art.25. Mais ce que nous ignorons c’est si le syndic peut remettre en cause cette révocation et notamment engager un procès contre le syndicat des copropriétaires. Pouvez-vous nous éclairer sur ce point ?
La révocation d'un syndic est une décision qui ne doit jamais être prise à la légère car ce dernier peut assigner en justice le syndicat des copropriétaires s'il estime que la révocation abusive, c'est à dire qu'aucune faute ne pouvait lui être reprochée. A titre de sanction, la copropriété peut être condamnée par un juge à verser au syndic une somme d'argent correspondant au montant des honoraires qu'il aurait du percevoir s'il avait été jusqu'au terme de son mandat. Sans parler de fautes graves, le syndic doit avoir commis des fautes sérieuses qui compromettent le bon fonctionnement de la copropriété. Tout est question d'appréciation au cas par cas.
Vous pouvez tout simplement attendre la prochaine assemblée pour nommer un autre syndic dont vous aurez au préalable fait parvenir la candidature et le contrat au syndic en place pour qu'ils figurent dans la convocation à l'A.G.
Composition du comité syndical
En charge de la gestion d’une association syndicale libre (A.S.L.), je souhaiterai savoir si deux personnes mariées peuvent faire partie du comité syndical, les statuts de cette association syndicale restant muets sur ce sujet. Existe t-il notamment la même interdiction qu’en copropriété ?
Les A.S.L. et les copropriétés sont deux entités distinctes soumises à des législations différentes. Tandis que les premières sont régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004, les secondes répondent de la loi du 10 juillet 1965. Les dispositions de ce dernier texte sont donc inapplicables aux A.S.L. C’est pourquoi, et dans le cas d’espèce, il est impossible de se prévaloir des prescriptions de l’art.21 de la loi de 1965, lequel fait interdiction au mari et à la femme d’un couple marié de faire tous les deux partie du conseil syndical (cette interdiction vaut aussi pour le concubin d’un copropriétaire). En A.S.L., ce sont les dispositions des statuts qui ont vocation à s’appliquer. Dans ceux de la résidence que vous gérez, rien ne semble interdire à deux conjoints mariés ou non de proposer leur candidature au poste de conseiller. Ainsi, l’ASL dont vous êtes le trésorier peut légitimement continuer à pratiquer une comptabilité de trésorerie.
Délai de convocation des assemblées générales
Un coloti prétend que l’assemblée générale qui s’est tenue le 29 mars 2005 est entachée de nullité au motif que je n’ai fait partir les convocations par lettre recommandée avec accusé de réception que le 14 du même mois. D’où, selon lui, un délai inférieur à 15 jours entre cet envoi et l’assemblée. A t-il raison alors que les statuts de l’ASL ne font référence qu’à un délai de 10 jours ?
En copropriété, les choses sont claires. Lorsque les convocations sont envoyées par LRAR, le délai de convocation réglementaire est de minimum 15 jours à compter du lendemain de la 1ère présentation du pli recommandé au domicile du copropriétaire par le préposé des Postes. Si vous étiez soumis à ce régime, alors effectivement le copropriétaire en question aurait eu la possibilité de contester l'AG du 29 mars pendant 10 ans car moins de 15 jours francs se seraient écoulés entre le 14 et le 29. Or, le régime de la copropriété n'est pas applicable aux ASL. La loi qui régit ces dernières n'a rien prévu de similaire en matière de convocation. Seules les dispositions contenues dans les statuts sont applicables. L’assemblée générale n’est donc pas susceptible d’être annulée pour ce motif.
Notamment, le décret du 14 mars 2005 imposant à partir du 1er janvier 2007 une comptabilité d’engagement à tout syndicat de copropriétaires n’est pas opposable aux ASL. Ceci a été clairement précisé par l’art.1er de ce texte en ces termes : « Les règles comptables spécifiques prévues par le présent décret s’appliquent uniquement aux syndicats de copropriétaires. Elles ne s’appliquent pas à la comptabilité du syndic, qui obéit à ses règles propres, ni à la comptabilité d’autres entités telles que les unions de syndicats ou les associations syndicales régies par l’ordonnance du 1er juillet 2004. Les statuts de ces dernières peuvent, toutefois, prévoir que leurs comptes sont tenus conformément aux règles comptables propres aux syndicats de copropriétaires, à l’exception des associations assujetties de plein droit au règlement n°99-01 du Comité de la réglementation comptable ».
Abattage d’un arbre planté dans un jardin, partie commune avec jouissance exclusive
Je réside dans une copropriété composée de pavillons avec jardins à usage privatif. Dans mon jardin, se trouve un vieux chêne qui menace de tomber. Est-ce à moi de prendre l’initiative de l’abattre ou cela est-il du ressort de la copropriété.
A défaut d’indication dans votre règlement de copropriété, la jurisprudence considère que l’abattage d’un arbre planté dans un jardin, qualifié de partie commune avec jouissance exclusive, est du ressort de la copropriété (CA Paris, 23e ch. B, 11 avril 2002). C’est donc l’assemblée générale qui prend la décision à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés) et qui supporte le coût des travaux.
Reprise de travaux et conséquence sur le délai des garanties de construction
En 2003, la copropriété a fait réaliser le ravalement des façades de l’immeuble. Courant 2007, des fissures et cloques sont apparues. Nous l’avons signalé à l’entreprise et celle-ci a consenti à effectuer les travaux nécessaires pour pallier à ses désordres dans le cadre de la garantie décennale. Cette intervention a-t-elle pour but de faire bénéficier la copropriété d’une nouvelle garantie décennale ou doit-on considérer que c’est celle qui a débuté en 2003 qui continue de s’appliquer et que l’apparition de tout nouveau désordre devra être dénoncée avant 2013.
Sachez que la reconnaissance de la responsabilité par une entreprise permet d’interrompre le délai de la garantie.La jurisprudence considère que cette reconnaissance doit résulter de l’exécution de travaux d’une certaine importance (Cass, 3e civ, 20 février 1969).
Dans ce cas, un nouveau délai de garantie recommence à courir pour une même durée (Cass, 3e civ, 11 mai 1994). Mais ce nouveau délai ne joue que pour les ouvrages ou parties d’ouvrages pour lesquels il y a eu reconnaissance de responsabilité, c'est-à-dire ceux qui ont fait l’objet d’une réparation (Cass, 3e civ, 12 novembre 2003). Ainsi, il a été jugé qu’une entreprise qui s’était engagée à remédier à des défectuosités qu’elle estimait être imputables à une mauvaise exécution de ses travaux ne peut être regardée comme ayant accepté de reprendre entièrement le ravalement de l’immeuble, objet du marché (CE, 11 juin 1982).
