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Décision d’assemblée portant sur les fenêtres de tous les appartements

Pour nous permettre de réaliser des économies d’énergie, le conseil syndical a suggéré que nous changions nos fenêtres en bois par du PVC avec double vitrage. L’assemblée générale peut-elle imposer ces travaux à tous les copropriétaires et dans quelles conditions?  

Les fenêtres des appartements sont souvent qualifiées de parties privatives par les règlements de copropriété. Dans ce cas, seule une décision votée à l’unanimité (1000/1000e) peut imposer à chaque copropriétaire de réaliser des travaux consistant à les remplacer par un matériau différent. En effet, énonce l’article 26 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ». Il a notamment été retenu par un arrêt de la Cour d’appel de Versailles en date du 1er juin 1987 qu’un vote à l’unanimité était nécessaire pour obliger un copropriétaire à effectuer des travaux d’aménagement dans ou sur ses parties privatives.

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Remise en état de la loge du gardien

Le gardien de la résidence partant en retraite, nous voudrions savoir si le syndicat des copropriétaires est dans l’obligation de faire réaliser des travaux dans la loge en vue de l’installation de son remplaçant.  

Selon l’article 20 de la Convention collective nationale des gardiens-concierges et employés d’immeuble, « La réfection des papiers et peintures dans le logement de fonction, incombant à l’employeur, interviendra tous les 5 ans si nécessaire, et au plus tard tous les 7 ans lorsque le logement comprend une pièce unique, et tous les 10 ans dans les autres cas. En cas de changement de préposé, l’employeur devra procéder à la désinfection du logement de fonction et à sa réfection éventuelle ». Les travaux réalisés dans le logement de fonction sont donc en général à la charge de l’employeur, à savoir le syndicat des copropriétaires.

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Pose d’un tuyau de gaz contre un mur mitoyen

La copropriété dont je suis le président-syndic a décidé d’effectuer des travaux sur le système de distribution du chauffage collectif de l’immeuble. A cette occasion, nous sommes obligés de poser un tuyau de gaz contre le mur mitoyen séparant notre immeuble et celui de notre voisin. Ce dernier doit-il être informé de la réalisation de nos travaux et si oui, son accord est-il indispensable ?

Avant de parler de mitoyenneté, il faut vous assurer que le mur dont vous faites état est bien mitoyen au sens juridique du terme. En effet, selon l’article 653 du Code civil, « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’herbage, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque du contraire ». En d’autres termes, un mur est mitoyen s’il se trouve être « à cheval » sur deux terrains appartenant à deux personnes différentes. Si tel est bien le cas, l’article 662 du Code civil énonce que « L’un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d’un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l’autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l’autre ». Ce texte signifie que pour appuyer ou accrocher un tuyau de gaz sur un mur mitoyen, votre copropriété doit obtenir l’accord du voisin. Si celui-ci refuse, la copropriété devra faire venir un expert afin d’attester que les travaux envisagés ne vont pas compromettre la solidité du mur par exemple et qu’ils n’apporteront aucune nuisance au voisin.

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