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NOUVEAU - le Diagnostic de Performance Internet

En mars 2011, le Sénateur de l’Eure a demandé au Sénat s’il ne serait pas opportun de mettre en place un diagnostic performance internet obligatoire en cas de vente ou de location d’un bien immobilier en sus des divers diagnostics techniques déjà existants (Question écrite n° 17673 de M. Hervé Maurey (Eure - UC), publiée dans le JO Sénat du 17/03/2011 - page 635). En effet, la connexion à Internet grâce aux nouvelles techniques de l’information et de la communication est désormais essentielle, et il apparaît indspensable aujourd’hui de pouvoir se raccorder aux réseaux Internet depuis son domicile. Savoir à l’avance au moyen d’un diagnostic quelles sont les possibilités de raccordement du logement à acquérir au réseau internet serait sans aucun doute un atout supplémentaire justifiant la valeur du bien à vendre.

Cependant, et même si certains professionnels proposent dès à présent un tel diagnostic, le secrétariat d'État chargé du logement, Benoist Apparu a refusé l’obligation de réaliser un tel diagnostic performance internet estimant que « la qualité des lignes de communication électroniques n’est pas intrinsèque au logement, mais dépend, entre autres, de la longueur de la ligne, entre le logement et le central téléphonique », ce sur quoi l’occupant n’a « aucun moyen d’action pour l’amélioration de la ligne téléphonique existante » (Réponse du Secrétariat d'État chargé du logement, publiée dans le JO Sénat du 26/05/2011 - page 1399).

Il a considéré que les opérateurs de communication actuels proposent des tests gratuits d’éligibilité des lignes qui suffisent à ce jour pour connaître les services internet accessibles.

Il ressort donc de ces débats que les propriétaires vendeurs et/ou bailleurs pourront fournir un tel diagnostic mais qu’ils n’ont aucune obligation de le faire.

syndic

Le syndic

Il est bon de rappeler que les devoirs d’un syndic bénévole sont identiques à ceux d’un syndic professionnel.  

À ce titre il doit:  
1- assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété  
2- administrer l’immeuble. Ce qui signifie :  
- tenir à jour la liste des copropriétaires et détenir les archives du syndicat. - convoquer les assemblées générales ; - appliquer les décisions de l’assemblée générale ; - ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat ; - payer les dépenses de l’immeuble ; - recouvrer les charges.  
3 - pourvoir à la conservation de l’immeuble, en : - vérifiant régulièrement l’état de la construction et des éléments d’équipement communs ; - tenant à jour le carnet d’entretien de l’immeuble ; - faisant voter les travaux nécessaires. - contractant les assurances de l’immeuble.  
4 - pourvoir à l’entretien et à la garde de l’immeuble en : - embauchant et gérant le personnel. - procédant de sa propre initiative aux travaux urgents. - établissant le budget prévisionnel et le soumettant au vote de l’assemblée générale.  
Trois interdictions pèsent sur ses actions:  
- Il lui est interdit de présider l’assemblée générale et d’y représenter un copropriétaire ;  
- Il ne peut être membre du conseil syndical, sauf dans le cas du syndicat coopératif ;  
- Il ne peut non plus passer de contrats entre la copropriété et sa propre entreprise.

Conseil syndical

Le conseil syndical

Qu’est-ce que le conseil syndical ?

Le conseil syndical est un organe obligatoire dans la copropriété. Il est l’intermédiaire entre le syndic qu'il assiste et les copropriétaires dont il défend les intérêts.  

Comment le conseil syndical est-il désigné ?

Chacun des membres composant le conseil syndical est élu par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (soit 501/1000e ) ou, au second tour, à la majorité des voix exprimées par les présents ou représentés si le candidat a obtenu au minimum 334/1000e . Lorsque le projet n'a pas obtenu le1/3 des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai maximum de 3 mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.

Toutefois, s’il s’avère impossible d’élire un conseil syndical, faute de candidat ou faute pour eux d’obtenir la majorité requise, il est possible d’obtenir cette désignation par la voie judiciaire.  

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asl

Les Associations Syndicales Libres (ASL)

Qu’est-ce qu’une ASL

 
Il existe trois sortes d’associations syndicales dites de propriétaires :  

  • L’association syndicale autorisée qui est constituée par le préfet avec l’accord d’une certaine majorité des intéressés, et qui fonctionne sous le contrôle de l’Administration ;
  • L’association syndicale forcée qui est créée d’office par l’Administration dans l’intérêt public ;
  • L’association syndicale libre qui se forme par le consentement unanime des propriétaires intéressés.

Les ASL, qui se sont surtout développées dans le domaine des lotissements et de certains ensembles pavillonnaires, étaient soumises à la loi du 21 juin 1865 et à son décret d’application du 18 décembre 1927 modifié. Ces deux textes ont été abrogés par l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006.  
 

Comment naît une ASL ?

Elle se forme par le consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Cet écrit, s’il n’est pas donné dans l’acte constitutif de l’association, peut résulter d’un acte spécial authentique...

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union

L'Union de syndicats

Article 29 de la loi du 10 juillet 1965 et article 63 du décret du 17 mars 1967.

C’est un groupement de syndicats de copropriétaires, copropriétés contigues dont l'objet est d'assurer la gestion d'éléments d'équipements commun et de services d'intérêt commun.

Le fonctionnement de l’union est défini par ses statuts : qualité des adhérents, droit de vote aux assemblées générales, modalités de recouvrement des cotisations, etc.

Chaque syndicat de copropriétaires désigne parmi ses membres son représentant à l’union dont le mandat ne peut dépasser 3 ans au maximum. Chaque représentant fait partie du conseil de l’union dont le rôle est le même que celui du conseil syndical en copropriété (voir Conseil syndical).

coop

Particularité du syndicat de forme coopérative

L’adoption de cette forme d’autogestion demande le même travail de préparation et d’organisation que celle nécessité par la mise en place d’un syndic bénévole. Le syndicat de forme coopérative est un mode de gestion collégiale, qui ne doit être mis en place que dans les copropriétés dans lesquelles plusieurs copropriétaires ont la volonté de s’investir à plus ou moins long terme.

L’adoption de ce mode de gestion ne nécessite pas une modification du règlement de copropriété, il suffit d’une décision d’assemblée générale.

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POSTE

Délai de convocation des A.G.

Le délai de convocation des assemblées générales est passé de 15 à 21 jours francs (sauf urgence) à compter du 1er avril 2007 (décret du 1er mars 2007)  
L’envoi des convocations, des procès-verbaux aux copropriétaires opposants ou défaillants, les mises en demeure de toute nature (sauf le commandement de payer préalable à la prise d’hypothèque sur le lot d’un copropriétaire), l’avis de mutation envoyé par le notaire au syndic lorsque le vendeur n’est pas à jour dans le paiement de ses appels de fonds, ainsi que toute autre notification pourront être effectués par télécopie avec récépissé. Le délai que ces divers actes font courir commence alors à compter du lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.

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Modernisation de la diffusion audiovisuelle

Modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur crée deux nouvelles obligations à la charge du syndic. Loi du 5 mars 2007 (loi n°2007-309).  
En effet, s’il existe un réseau de communications électroniques internes à l’immeuble qui distribue des services de télévision et dont l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, le syndic doit en informer les copropriétaires dans le relevé de charges et leur fournir, s’ils en font la demande, les coordonnées du distributeur de ces services. Cette obligation vaut jusqu’au 30 novembre 2011. Mais si l’installation ne permet pas encore l’accès aux services nationaux en clair en mode numérique, le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’examen de toute proposition commerciale. Le vote nécessite la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24).

compta

La comptabilité des petites copropriété

La comptabilité :  
« Un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, n’est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d’exercice ».  
Pour les autres syndicats, l’application du nouveau plan comptable est reportée au 1er janvier 2007.

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Les copropriétaires résidents à l'étranger

Les copropriétaires résidents à l’étranger n’ont plus l’obligation d’élire domicile en France métropolitaine ou dans le département ou le territoire d’outre-mer si l’immeuble où ils possèdent un lot y est situé.  
Ils indiquent simplement au syndic leur domicile réel ou élu et, s’ils le souhaitent, leur numéro de télécopie.

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Prévention de la délinquance

Fermeture totale de l'immeuble, la loi du 5 mars 2007 (n°297) pour prévenir la délinquance, il est prévu que, même si l’assemblée générale peut voter le principe de l’installation d’un dispositif de sécurité à la majorité absolue de l’article 25, elle n’est plus obligée de se prononcer à l’unanimité pour décider de la fermeture totale de l’immeuble en présence d’une activité professionnelle ou commerciale. Seul un vote à la double majorité de l’article 26 (majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat) suffit.

Les principaux organes de gestion

L'assemblée générale

L'assemblée générale, c'est l'ensemble des copropriétaires. Elle comprend donc tous les copropriétaires, à l'exclusion des locataires ou des personnes étrangères à l'immeuble. Les locataires sont cependant protégés parce qu'ils ont le droit de formuler par écrit leurs observations relatives aux parties communes de l'immeuble.

L'assemblée générale se réunit spontanément ou sur convocation, et prend les décisions à une majorité absolue (50% des voix) pour les décisions courantes, ou à une majorité qualifiée (par exemple, 75%) ou à l'unanimité pour les décisions les plus importantes.

Les décisions de l'assemblée générale doivent être respectées par tous; il existe cependant une possibilité de demander judiciairement l'annulation d'une décision irrégulière ou frauduleuse.

Le conseil de gérance

Le conseil de gérance est facultatif et ne se rencontre que dans les grands immeubles. Il ne comprend que quelques copropriétaires, et il est désigné par l'assemblée générale. Son rôle est limité à la surveillance du travail du syndic. Il est généralement composé d'un président et de trois assesseurs; dans ce cas, il pourra délibérer si au moins trois membres sont présents (ou représentés), et ses décisions seront prises à la majorité absolue des voix.  
 

Le syndic

Le syndic est nommé par l'assemblée générale, pour assurer la gestion quotidienne de l'immeuble et gérer les fonds de la copropriété. Il doit également convoquer l'assemblée générale, rédiger le procès-verbal, et le conserver. Il doit également exécuter les décisions qui ont été prises. Il doit enfin prendre toutes les mesures nécessaires pour la gestion quotidienne de l'immeuble.  
 

Le commissaire

Le commissaire est chargé d'effectuer un contrôle de la gestion financière du syndic.

La tenue de l'assemblée générale

L'assemblée générale des copropriétaires 
L’assemblée générale des copropriétaires est l’organe le plus important d’une copropriété. C’est elle qui dispose de tous les pouvoirs-de gestion et d’administration de l’association des copropriétaires, à l’exception de ceux qui sont attribués au syndic ou à chaque copropriétaire, que ce soit en vertu de la loi ou en vertu de l’acte de base de l’immeuble. Sous cette réserve, l’assemblée générale des copropriétaires est souveraine maîtresse de l’administration de l’immeuble en tant qu’il s’agit des intérêts communs.  
 
 
 
Quand se réunit l’assemblée générale ? 
Chaque année, à la date fixée par le règlement de copropriété, sur convocation du syndic. Ou bien à tout moment, sur convocation soit du syndic lorsqu’une décision urgente doit être prise par l’assemblée, soit d’un ou plusieurs copropriétaires possédant au moins 1/5ème des quotes-parts dans les parties communes, soit du conseil de gérance, soit encore du juge de paix, sur la demande justifiée d’un copropriétaire.

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