Le Ministère de la justice a mené ces derniers mois des consultations approfondies auprès de tous les acteurs de la gestion des copropriétés pour adapter les règles concernant la fonction de syndic professionnel. Les missions du syndic de copropriété sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, tous deux abondamment modifiés par des textes subséquents. Les conditions d’exécution de ces missions par un syndic professionnel, ont été définies par la loi du 3 janvier 1970, dite loi HOGUET et par son décret d’application du 20 juillet 1972.
À cette occasion fleurissent une avalanche de propositions de modifications ponctuelles de la loi de 1965.
Or la réflexion du Ministère est heureusement plus vaste. Elle doit répondre à deux demandes convergentes actuellement insatisfaites.
Celle, en premier lieu des copropriétaires, qui souhaitent être mieux protégés contre des gestionnaires, dont, ni la formation, ni la personnalité ne correspondent aux besoins des copropriétés et celle, en second lieu, des professionnels rigoureux et compétents, qui voient leur image se dégrader régulièrement et qui ont de plus en plus de mal à recruter des collaborateurs capables et motivés.
La loi de 1965 doit être corrigée sur certains aspects incontournables, notamment le compte bancaire séparé, le contrat de syndic et quelques modifications plus mineures comme les règles d’information des copropriétaires en cas de rachat d’un cabinet, sans avoir nécessairement à convoquer une assemblée générale.
C’est surtout la loi HOGUET qui nécessite des modifications profondes afin de conférer un véritable statut au syndic de copropriété pour qu’il soit reconnu par les copropriétaires comme un véritable gestionnaire.
Dès 2002, dans le rapport de l’ANIL consacré à la modernisation des activités immobilières, Bernard Vorms constatait l’évolution profonde du secteur de l’immobilier touché par un vaste mouvement de concentration.
Il relevait que certains aspects de la loi HOGUET reflétaient "une époque où les agents immobiliers et les administrateurs de biens étaient majoritairement des petits commerçants, exerçant souvent dans un cadre familial".
Aujourd’hui, une dizaine de groupes, souvent financiers, gèrent près de 50% des 8 millions de logements en copropriété (un peu moins en termes de nombre de syndicats).
Actuellement, une même personne peut obtenir une carte professionnelle pour la gestion immobilière (gestion de biens et syndic de copropriété) et une carte professionnelle pour la transaction immobilière et se livrer indifféremment aux deux activités.
Or la première requiert une gestion moderne de bon père de famille, alors que la seconde est de nature purement commerciale et nécessite des compétences totalement différentes.
On accède à ces deux activités par l’intermédiaire de diplômes généraux en l’absence de formation spécialisée en copropriété dans les universités, à quelques exceptions près.
De la même façon, les écoles spécialisées en immobilier dispensent une formation multi-métiers dans laquelle la copropriété n’a souvent que la portion congrue. Des stages d’apprentissage sont, par ailleurs, indispensables.
Rendre la profession de syndic indépendante, c’est aussi la séparer hermétiquement des autres activités au sein des entreprises ou des groupes diversifiés. L’activité de syndic de copropriété ne doit être soumise, au sein de l’entreprise, qu’à des responsables indépendants disposant uniquement d’une carte de gestion.
Enfin, des affaires récentes (ex : URBANIA) justifient une révision des sanctions pour éliminer de la profession ceux qui la dégradent, heureusement peu nombreux, au détriment des gestionnaires qualifiés qui souhaitent rendre un service reconnu.
Le Ministère de la justice dispose d’une opportunité exceptionnelle, qui pourrait donner à la fonction de syndic professionnel ses lettres de noblesse.
Il ne faut à aucun prix manquer de la saisir à un moment où il existe des éléments de consensus entre les organisations professionnelles et les copropriétaires pour améliorer véritablement la gestion des syndicats de copropriétaires.
Daniel Baulon,
Président
